Kentsel dönüşüm sürecinde en çok sorulan sorulardan biri "2/3 çoğunluk kuralı" ile ilgilidir. Bu kural, 6306 sayılı kanunun belkemiği niteliğinde olup karara katılmayan maliklerin haklarını ve süreci belirler.

2/3 Çoğunluk Kuralı Nedir?

6306 sayılı kanuna göre, riskli yapı kararı verilen bir binadaki maliklerin en az 2/3'ünün (üçte ikisinin) kentsel dönüşüm sözleşmesini imzalaması yeterlidir. Bu çoğunluk sağlandığında karara katılmayan malikler de süreç dışı bırakılamaz; ya katılırlar ya da paylarının değeri belirlenir.

Çoğunluk Nasıl Hesaplanır?

Çoğunluk hesaplaması kişi sayısı üzerinden değil, hisse oranı üzerinden yapılır. Yani 10 maliki olan bir binada bir kişinin tek başına %50 hissesi varsa, kişi sayısıyla çoğunluk hesaplanmaz; hisseye bakılır.

Örnek: 12 daireli binada 12 malik var. Her birinin eşit %8.33 hissesi. Bu durumda 8 malikin (2/3) sözleşmeye onayı yeterlidir.

Karara Katılmayan Malikler Ne Yapar?

2/3 çoğunluk sağlandıktan sonra, sözleşmeye katılmayan maliklere 30 günlük süre tanınır. Bu sürede ya sözleşmeyi kabul ederler ya da paylarının değeri için süreç başlar.

Paylarının Belirlenmesi

Kabul etmeyen maliklerin payları için Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı tarafından kıymet takdiri yapılır. Belirlenen değer üzerinden:

  • Diğer maliklere satış teklif edilir
  • Satış olmazsa açık artırma ile satışa çıkarılır
  • Açık artırma olmazsa bakanlık üzerine alır

Bu Kural Adaletli mi?

Bu kural, tek bir malikin tüm süreci tıkamasını önler. Eski kanunda oybirliği şartı vardı ve bir kişi bile çoğunluğu engelleyebiliyordu. 2/3 kuralı, deprem riskinin tehdit ettiği binalarda hızlı karar alabilmek için getirilmiştir.

2/3 Çoğunluğu Sağlamak İçin Ne Yapılır?

Maliklerin çoğunluğunu ikna etmek için:

  • Şeffaf bir fizibilite raporu paylaşılır
  • Daire payları ve sözleşme şartları net şekilde sunulur
  • Malik toplantıları düzenlenir
  • Kira yardımı süreci açıklanır
  • Banka teminat mektubu ile güvence verilir

Hukuki Süreç

Tüm süreç noter onaylı sözleşme ve bakanlık başvurularıyla yürütülür. Anlaşmazlık durumunda Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı Hukuk Müşavirliği veya mahkemeler süreci yönetir.

Sonuç

2/3 çoğunluk kuralı kentsel dönüşümün hızlanmasını sağlayan kritik bir mekanizmadır. Şeffaf bir müteahhitle çalışıldığında maliklerin çoğunluğu kolayca sözleşmeye taraf olur. Kartal kentsel dönüşüm sürecinde mali şeffaflığımız ve sözleşme detaylarımızla biz de buna katkı sağlıyoruz.

Binanız için ücretsiz keşif talep edin, fizibilite raporunuzu hazırlayalım.